ЦБ назвал риски для всех от программ с "ипотекой от застройщика"
Ипотечное кредитование в условиях жесткой денежно-кредитной политики в III квартале 2024 года после ажиотажного спроса в предыдущем квартале вернулось к более сбалансированным показателям, отмечает Банк России в "Обзоре финансовой стабильности". Однако на фоне сворачивания массовой льготной ипотеки застройщики совместно с банками вновь вернулись к различным схемам продажи квартир "с субсидией от застройщика", и эти схемы несут определенные риски.
По данным ЦБ, схемы, как правило, основаны на том, что в обмен на льготные условия обслуживания ипотечного кредита заемщик приобретает жилье по завышенной стоимости. Наиболее популярными на рынке сейчас являются схема со сниженной ставкой по ипотеке на льготный период (от 1 года до 8 лет), сниженная ставка на весь срок ипотеки, траншевая ипотека и программы рассрочки от застройщика.
По оценке Банка России, подобные программы несут риски для всех участников сделки:
- для покупателей — из-за возможных финансовых потерь при необходимости продать квартиру на вторичном рынке, а также невозможности рефинансирования кредита при превышении цены обеспечений над рыночной стоимостью; существенного роста платежей после завершения льготного периода;
- для кредитных организаций — в случае неспособности должника выплачивать ипотечный кредит они могут понести финансовые убытки, так как рыночная стоимость залога в таких схемах может оказаться ниже кредита. Фиксируя сниженную ставку, банки могут недооценить свои процентные риски, чрезмерно полагаясь на сокращение ставок в будущем.
- для застройщиков — из-за снижения маржинальности проектов (компании недополучают часть прибыли, выплачивая ее банкам за снижение ипотечной ставки для покупателей).
При этом данные программы "с субсидией от застройщиков" не будут попадать под регулятивные ограничения, которые предусматривают повышенное резервирование кредитов по нерыночным ставкам, так как полная стоимость таких ипотечных кредитов несущественно ниже рыночного уровня.
Учитывая, что программы "с субсидией от застройщиков" несут риски для всех сторон сделки, Банк России проводит их мониторинг и работает над мерами по их минимизации, в том числе по Стандарту защиты прав и законных интересов ипотечных заемщиков, который начнет действовать с 1 января 2025 года. По нему банки будут не вправе получать вознаграждение от застройщика за установление пониженной процентной ставки по ипотеке, если это ведет к увеличению цены объекта недвижимости.
Приложение: Обзор_финансовой_стабильности_Q2-Q3_2024.pdf